Im Interview: Herr Werner Lechner Grenzland Immobilien

  1. Was hat Sie dazu bewegt, den Beruf des Immobilienmaklers zu wählen?
    Nun, ich bin eigentlich gelernter Maschinenbauer für Tiefbohrgeräte und war vor der Maklertätigkeit technischer Leiter einer Dämmstofffabrik. Leider wurde diese verkauft und, wie es so schön heißt, meine Abteilung aufgelöst und wir „wegrationalisiert“! Meine Bewerbungen in der Region bei anderen Firmen mit „Maschinenbauerfahrung“ blieben erfolglos. So musste ich mir etwas einfallen lassen, um wieder Geld zu verdienen! Arbeitslos wollte ich nicht werden. So begann ich mit dem Immobiliengeschäft bereits während meiner Tätigkeit als Maschinenbauer. Ich erlernte das Dienstleistungsgewerbe bei einem damals sehr großen Unternehmen in Österreich. Seit 2005 bin ich nun selbstständiger Makler und habe anfangs gleich versucht, mir einen Mitarbeiterstamm aufzubauen. Alle meine Mitarbeiter sind ebenfalls Quereinsteiger. Sie nahmen sehr viel meiner Zeit und Nerven in Anspruch und das erwies sich für mich als nicht sehr effizient. Während ich mich um meine Leute kümmerte und diese ausbilden musste, verdiente die Konkurrenz bereits ihr Geld. In der Zwischenzeit hat sich viel verändert. Jetzt sind fast alle meine Mitarbeiter eigenständige Kooperationspartner.
  2. Welche Gedanken sollten sich Kunden im Vorfeld machen, wenn sie eine Immobilie erwerben möchten? Können Sie hilfreiche Tipps geben?
    In erster Linie geht es um die Frage: Mieten oder Kaufen? Ich persönlich bin meist für den Kauf. Gemietete Wohnungen oder Häuser sind zum Fenster hinaus geschmissenes Geld. Hat man eine eigene Immobilie und sollte es tatsächlich in einigen Jahren einen finanziellen Engpass geben, so hat man sein Geld, außer den Nebenkosten, die man aber so oder so gehabt hätte, in sich selbst investiert. Was beim Kauf zu beachten ist, gibt ja eigentlich immer die finanzierende Bank vor. Und dass ich heutzutage keine 100%-Finanzierung mehr bekomme, ist jedem bekannt.

    Was aber bei Immobilien immer wichtig ist, ist die Generationsfrage. Man sollte sich als Rentner einfach keine Wohnung im vierten Stock ohne Lift kaufen. Auch keine Immobilien außerhalb der Ortschaften, wo man für die Dinge des täglichen Lebens auf ein Auto angewiesen ist! Junge Menschen sollten sich ebenfalls die Gegend ansehen, in die sie ziehen oder in der sie bauen wollen! Leben eventuell andere Kinder und eventuell auch welche im selben Alter in der Nachbarschaft? Kindergärten, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und vieles mehr, was für den Einzelnen wichtig ist, sollte gut zu erreichen sein. Ganz junge Menschen sollten nicht in einen Wohnblock ziehen, wo nur ältere Herrschaften wohnen. Da kann es schnell mal zu Streitigkeiten kommen, wenn es zum Beispiel bei Partys oder durch Musiklärm etwas lauter wird. Zudem gibt es immer mehr – mehr oder weniger – große Häuser von früher, als die Familien noch vier, fünf oder mehr Kinder hatten. Heute werden meist ein oder zwei Kinder eingeplant. Wer also soll diese Häuser kaufen? Denn ein großes Haus muss unterhalten werden.
  3. Gibt es einen typischen Ablauf von Beratungsgesprächen? Wenn ja: Wie sieht dieser Ablauf aus? Welche Fragen werden besprochen? Welche Informationen benötigen Sie, um die optimale Immobilie für den Kunden zu finden?
    Ich verdanke es dem glücklichen Umstand – aufgrund sehr intensiver und weit gefächerter Werbung – nicht nach Immobilien suchen zu müssen. Man kommt auf mich zu. Ähnlich wie es bei Banken ist, die aber meist vom Umstand oder besser finanziellen Notstand der Verkäufer profitieren. Deshalb finde ich es nicht gut, dass Banken Immobilien makeln dürfen. Denn das hat schon einen faden Beigeschmack, wenn durch den finanziellen Notstand, den die Banken als Erstes mitbekommen, die Objekte oftmals verhökert werden. Meine Beratung beginnt ganz normal bei einem Kennenlerngespräch. Ohne Unterlagen oder Fotoapparat. Oft nur bei Kaffee und Kuchen. Es sei denn, es wird gleich ein ernstes Aufnahmegespräch gewünscht. Ich erkläre die Möglichkeiten des Verkaufes mit der Ausschöpfung aller Werbemöglichkeiten. Gebe eine, meiner Ansicht nach, markt- und ortsgerechte Bewertung ab und erstelle dann ein Exposé. Um die optimale Immobilie für Kunden zu finden, habe ich auf meiner Homepage den Button „Ich suche“ eingerichtet. Nach diesen Parametern kann ich mir schon ein ungefähres Bild darüber machen, was genau die Interessenten suchen. Feinheiten oder Extras werden meist persönlich, am Telefon und sehr oft per E-Mail besprochen. Habe ich die Vorstellungen der Interessenten vorliegen und selbst nichts Passendes im Portfolio, schaue ich natürlich auch bei meinen ca. 30 Kooperationspartnern nach, ob diese etwas Passendes haben. Meine Erfolgsstrategie ist auf die Teilergeschäfte mit anderen Kooperationspartnern ausgerichtet.
  4. Werden tendenziell mehr Immobilien erworben oder veräußert? Gibt es dafür eine Erklärung?
    Naja, wie schon gesagt, liegt das meist an den Banken. Zurzeit sind die Zinsen sehr niedrig. Also eigentlich ein Traum für Immobilienkäufer. Möchte man meinen. Aber das Gegenteil ist der Fall. Die Banken verdienen ja „relativ“ wenig an diesen niedrigen Zinsen. Also bekommen eigentlich nur jene einen Kredit, die auch später, wenn die Zinsen wieder steigen, diesen bewältigen können. Mehr möchte ich hierzu nicht sagen, denn auch ich muss mit den Banken zusammenarbeiten. Um die Verkäufe ist es derzeit sehr schlecht bestellt, denn es gibt viele Immobilien, die leer stehen, die aber weder verkauft noch vermietet werden. Beim Verkauf kommt die Frage auf: Was mache ich mit dem Geld? Immer noch herrscht die Angst, was aus dem Euro wird. Und wenn man verkauft hat, muss man ja das Geld wieder anlegen. Aber wie und wo? Da man fast überall nur geringe Zinsen bekommt, bleiben die Immobilien oft so, wie sie sind, und dümpeln vor sich hin.
    Also: Es wird mehr gesucht und auch gekauft als verkauft.
  5. Was wird zurzeit am meisten gewünscht? Liegen schicke Eigentumswohnungen mit Balkon oder familienfreundliche Ein- oder Mehrfamilienhäuser mit Garten im Trend?
    Auch das ist eine Frage, die eher von den Regionen oder Gegenden abhängt. München oder andere Großstädte sind sicherlich andere Pflaster, als es bei uns im ländlichen Raum der Fall ist. Hier bei uns kann man sich Wohnraum mit Garten noch leisten. In München wird das schon schwieriger. Da bleibt es den Gutverdienern vorbehalten. Dennoch, viele wollen heutzutage keine übermäßige Gartenarbeit mehr verrichten. Im Vordergrund steht der Urlaub. Dafür ist eine größere Wohnung mit Balkon oder einem kleinen Garten besser geeignet. Und um das wenige Grün kann sich ein Verwandter oder der Nachbar leichter kümmern. Hier auf dem Land ist es aber ziemlich gemischt. Gott sei Dank! Mit dem Verkauf von Immobilien hat man da weniger Probleme. Aber es kommt natürlich auch auf die Örtlichkeit selbst an, und zwar auf die Infrastruktur und die Arbeitsmöglichkeiten. Denn es ist relevant, was im Durchschnitt verdient wird und was sich die Menschen somit leisten können. Da sind wir dann wieder bei den Banken. Diese prüfen die Bonität und finanziellen Möglichkeiten der Käufer anders als noch vor 20 Jahren. Das wird aber auch durch die Preisgestaltung der Immobilien geregelt. Ein ewiger Kreislauf. Ich könnte noch viel mehr erzählen, aber ich denke, das würde den Rahmen sprengen.